Во-первых: хорошо бы вообще разобраться, а что же такое «управляющая компания», для чего она нужна, что может и что обязана…
В данной статье речь затронет многоквартирные дома. Так что те, кто проживает в частных домах могут спокойно перелистывать.
Так вот, те самые многоквартирные дома требуют средств для содержания и ремонта, которыми, к тому же, еще необходимо грамотно распоряжаться. Если упустить все детали, которые описаны в Жилищном кодексе РФ (да, есть и такой, далее – ЖК РФ), в общих чертах управляющая компания – это организация, которая занимается управлением многоквартирным домом.
ЖК РФ в части 1 статьи 161 указывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).
Таким образом, по общему понимаю указанных требований закона, управляющая компания, которая обслуживает (именно обслуживает) Ваш дом должна и даже обязана делать все так, что бы в Вашем доме все функционировало на Вашу пользу и ни в коем случае не причиняло вреда! Все это, безусловно, осуществляется не даром, а за счет собственников квартир. В обратном случае управляющая компания несет ответственность, в каждом конкретном случае – в зависимости от негативных последствий, которые наступили. Это, кстати, тоже требования закона.
Как разобраться что именно обязана делать управляющая компания? Все просто. Законодатель предусмотрел и эти обстоятельства: в части 1.2. статьи 161 ЖК РФ указано, что состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
И вот на помощь законодательной ветви власти приходит исполнительная – Правительство РФ.
Правительство РФ 13.08.2006 приняло постановление N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и 03.04.2013 приняло постановление N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».
Исходя из названия двух указанных постановлений следует, что они детализируют деятельность управляющих компаний, а если ознакомиться с содержанием указанных документов вообще много интересного можно узнать: о том, что подъезд, лестничные клетки, подвал – это все общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме.
А если внимательно почитать ЖК РФ, то можно узнать и тот факт, что управление многоквартирным домом через управляющую компанию – это не единственный способ. Существуют и другие способы управления. Но данный способ самый распространенный, более часто – навязанный.
Конечно не все управляющие компании отличаются честностью и добросовестностью. Встречаются прецеденты и совсем преступного бездействия в деятельности таких организаций. Что делать, что бы заставить их работать?
Первое – не тратьте свое время на общение с руководителями или представителями управляющих компаний: если организация зарекомендовала себя, как недобросовестная, путем разговоров Вы не убедите их поменять политику своего поведения. Только потеряете свое время и испортите себе настроение.
Второе – обращаться в органы контроля и надзора. Таковыми являются: орган надзора в Российской Федерации один – Прокуратура. Конечно не нужно обращаться в Генеральную прокуратуру РФ, потому как Ваше обращение перешлют для рассмотрения в прокуратуру субъекта по месту нахождения управляющей организации, поэтому наиболее оптимально обратится в прокуратуру того субъекта и района в субъекте, где зарегистрирована недобросовестная организация.
Орган контроля, опишу на примере города Севастополя. Так вот, в городе Севастополе есть один орган, функция которого в своей сущности сводится исключительно к контролю за деятельностью всех управляющих организаций – Госжилнадзор. Именно туда нужно обращаться в первую очередь, если в управляющей компании Вам говорят, что не могут или не хотят ремонтировать трубу канализации в Вашей квартире.
Третье – обращение должно быть исключительно письменным в виде жалобы. На письменное обращение Вам обязаны в сроки, установленные законом предоставить письменный ответ. Для предоставления письменного ответа необходимо осуществить те самые мероприятия по контролю и надзору. Иными словами, просто так дать Вам отписку не получится. Нет, кончено может быть и такое, но за простую отписку, без реального решения проблемы ответственность будет нести уже руководитель Госжилнадзора, вплоть до административной.
Подводя итог: управляющую компанию можно и нужно заставлять выполнять взятые на себя обязательства. В каждом конкретном случае проблематику нужно детально изучить, если необходимо – правильно и своевременно составить письменные обращения в виде жалоб, что не будет является проблемой для адвоката, специализирующегося на представительстве интересов в государственных органах.